Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Hukuku ve Gayrimenkul Avukatlarının Rolü

Son dönemde Türkiye’nin sahip olduğu ekonomik büyümeye bağlı olarak gelişen gayrimenkul sektörü, gayrimenkul hukukunun da önemini artırıyor. Gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan dava türleri arasında taşınmazları konu alan davaların çok sayıda türü bulunuyor. Eşya hukukun bir alt dalı olan gayrimenkul davaları çerçevesinde arsa, ev, daire, apartman, tarla ve diğer taşınmazlara ilişkin konular ele alınır. Bu şekilde, gayrimenkuller üzerinde hukuka uygun olmayan durumların düzeltilmesi sağlanır.

Gayrimenkul çeşitlerine ilişkin hukuka uygun olmayan, usulsüz durumların giderilmesi için taşınmazlara dair açılan davalarda, tüm davalarda olduğu gibi bir gayrimenkul hukuku avukatı tutma seçeneği bulunuyor. Bu durumda avukat, müvekkilinin gayrimenkul davasında haklarını savunur. Söz konusu davaların diğer davalara nazaran daha uzun sürdüğü ve karmaşık prosedürlere sahip olduğu düşünüldüğünde, tarafların gayrimenkul avukatı tutması her açıdan faydalı oluyor. Avukat tutmak dışında vatandaşlar, bir gayrimenkul davası öncesi avukattan danışmanlık hizmeti alabiliyor. Benzer şekilde, dava sürmekte iken vatandaşlar, hukuki haklarını öğrenmek için bir avukata danışarak bilgi alabiliyor.

qtq80-OEQCfL

En uzman gayrimenkul avukatlarını listeleyin

Avukat Ara

Gayrimenkul hukuku kapsamında ülkemizde en sık görülen davalar arasında tapu ve tescil davaları başı çekiyor. Bunlar dışında kamulaştırma davaları, istihkak davaları, kira bedeli tespiti ve tescil davaları gibi çeşitler bulunuyor. Hem davaların uzun sürmesi hem de gayrimenkul hukukunun ayrıntılı yapısı sebebiyle, gayrimenkul avukatlarının sunduğu danışmanlık hizmetleri davanın kazanılmasında belirleyici bir rol oynuyor. Bir örnek vermek gerekirse, özellikle birden çok kişiye ait taşınmazlara ilişkin davalarda mirasa ilişkin düzenlemeler ve aile hukuku kapsamındaki detayların bilinmesi büyük önem arz ediyor. Bir vatandaşın normal şartlarda tüm bu düzenlemelere ilişkin derinlemesine bilgi sahibi olması mümkün olmuyor. Ev, apartman, daire, tarla gibi taşınmazlara ilişkin açılan davalarda mağduriyet yaşanmaması adına gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşmış bir avukattan destek almak hem davanın seyrinde hem de sonucunda avantaj sağlıyor.

Tapu İptal ve Tescil

Tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun ilgili alanlarında hukuka uygun olmayan durumları düzeltmek adına açılır. Mülkiyet haklarını doğrudan ilgilendiren bu davalar Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Taşınmazın bağlı bulunduğu bölgenin mahkemesine başvuru yapılarak açılır. Tüm bu süreci, avukatınıza vekalet vererek de yürütebilirsiniz. Örneğin Çankaya’da bulunan bir taşınmazın tapu iptal veya tesciline ilişkin avukatınız Çankaya bölgesine bağlı Asliye Hukuk Bürosu’na başvurarak işlemleri başlatır ve süreci devam ettirir.

Davada taşınmazın olduğu mahkemeye müracaat etmek gerekir. Bununla birlikte, vatandaşlar vekalet yolu ile sürecin avukat tarafından yürütülmesini sağlayabilir. Örneğin, taşınmaz Maltepe’de ise gayrimenkul avukatı Maltepe bölgesine bakan Asliye Hukuk Bürosuna başvuruda bulunarak davacı adına davayı sürdürebilir. Böylece davacı, mahkeme sürecinin tamamını vekaletini verdiği avukat ile sürdürebilir. Söz konusu durumda, dava süreci davacı için oldukça kolaylaşır. Ayrıca, konuya hakim bir avukatın bulunması, davanın seyrini de davacı lehine etkileyebilir.

İhtilafa düşülen tapu haklarında mahkeme bir bilirkişi atar. Bilirkişi, davaya ilişkin belgeleri toplar. Sonuca ilişkin karar hakim tarafından verilir. Dava şu konularda hukuksuzluğa ilişkin sorunlarınız varsa açılır: vekaletin kötüye kullanımı, imar uygulaması, mirastan mal kaçırma, hukuki ehliyeti olmayan kişinin tapu üzerinde hak sahibi olması. Söz konusu durumlardan bir ya da birkaçının var olduğunu düşünen kişiler avukata başvurarak tapu iptal ve tescil davaları açabilir.

İmar Barışı

Kamuoyunda sıkça gündeme gelen İmar Barışı düzenlemesinin amacı afet risklerine karşı hazırlık çerçevesinde, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların kayda alınması ve sonuç olarak bir “imar barışı”nın sağlanması olarak tanımlanıyor. Buna göre, 2017’nin son gününde önce yapılmış tüm kat irtifakı, kat mülkiyetine sahip olmayan, kaçak yapı statüsüne sahip olan, idari para cezasına veya yıkım kararına tabi bulunan binalarının kayıt altına alınması amaçlanıyor. Bunu yaparken, binanın mevcut halinin mimari rölövesi çiziliyor ve bina yapı kayıt belgesiyle belgelendiriliyor.

Söz konusu düzenleme vatandaşların kendi beyanlarını esas alarak kurulan bir sisteme dayandığı için vatandaşların cezai sorumluluğu bulunuyor. E-Devlet üzerinden yapılan beyanların yanlış olması durumunda beyan sahibine, “resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” suçu işlendiği iddiasıyla dava açılabiliyor.  Vatandaşların hukuki ve cezai sorumluluğu olması sebebiyle hem beyan öncesi hem de beyan sonrasında bir imar barışı konusunda uzman bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşıyor.

Kentsel Dönüşüm

Deprem ve diğer afet risklerine karşı gündeme gelen önlem paketlerinden biri de kentsel dönüşüm uygulaması. Kentsel dönüşüm konusunda görülecek davalar, gayrimenkul hukukunun kapsamı içinde yer alıyor. Bu bağlamda, imar durum tespiti, hak sahipliğinin tespiti, yeni proje çizimi, eski ya da yeni projeye göre yapılan şerefiyelenedirmenin bilimsel ölçütlere göre yapılması, eski durumla yeni yapılan projenin çakışmasının sağlanması, kentsel dönüşümde belediye süreçleri, doğru yüklenici seçimi gibi konular, profesyonel danışmanlık hizmetleri kapsamında değerlendiriliyor. Bu doğrultuda, hukuki sürecin belediye, mimar, yüklenici gibi tüm paydaşlarla birlikte yürütülmesi için bir avukattan destek almak vatandaşlara büyük fayda sağlıyor.

Kira Hukuku

Kira davaları, ev, arsa, apartman, daire gibi taşınmazların kiracısına ya da sahibine karşı açılabilen bir dava türüdür. Bunun dışında kira davaları, kiraya konu olan taşınmazın bedelinin belirlenmesi için ya da kira alacağı ve tahliye davası gibi türlerde karşımıza çıkabilir.

Kira bedeli belirlenmesi ilgili kanunun hükümlerinde belirlenmiş durumda. Kira artışı ise kira sözleşmesinin tarafları tarafından belirlenerek sözleşmede belirtilebilir. Taşınmazın sahibi sözleşme bitiminde bu miktardan daha fazla kira artışı yapamaz. Kira tespiti davası, kira bedelini belirlemede ihtilaf olması durumunda gündeme gelir. Bu davayı taşınmazın sahibi veya kiracı açabilir. Kira davaları, davalı şahsın yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yerin Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Kira bedelini sözleşmede yer alan şekliyle ödemeyen veya geç ödeyen kiracılara karşı tahliye davası açılabilir. Bunlar dışında, ihtiyaç sebepli tahliye, yeniden inşa ya da esaslı onarım sebepli tahliye, bir kira senesi içinde iki adet haklı ihtar sebepli tahliye, kiracının veya kiracı eşinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması sebepli tahliye, fuzuli işgal sebepli tahliye gibi çeşitli tahliye türleri bulunur. Tüm dava çeşitlerinde, kira hukuku konusunda uzmanlaşmış bir avukattan profesyonel hukuki destek almak tarafların yararına olur.

Ortaklığın Giderilmesi

İzale-i Şuyu olarak da adlandırılan ortaklığın giderilmesi davası, taşınmaz ve taşınır mallar için açılabilir. Ortaklar, çeşitli durumlarda dava açma hakkına sahip olur. Ortaklardan yalnızca biri açabileceği gibi birden fazla ortan diğer bir ortağa izale-i şuyu davası açabilir.

Ortaklığın giderilmesi davaları yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Örneğin Bakırköy’de bulunan bir gayrimenkul için dava açılacaksa, davacı bir gayrimenkul avukatına vekalet vererek Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmasını sağlayabilir. Böylece, davanın tümü avukat tarafından yönlendirilebilir. Gayrimenkul davasında istisnaya konu olan çok sayıda durum yaşandığı için bir avukata vekalet verilerek sürecin sürdürülmesi hem davacı hem de davalı açısından kolaylık sağlayan bir durum.

Ayıplı Gayrimenkul

Bir gayrimenkulün mimari projesinde, imar planında ya da ısı, elektrik gibi tesisat projelerinde sorun olması durumunda açılan ayıplı gayrimenkul davaları ülkemizde sıkça görülüyor. Bahsedilen şartların dışında, gayrimenkulün yetkili makamların onayına sahip olmaması, ruhsatının olmaması gibi sebepler de gayrimenkulü ayıplı kılabilir. Benzer şekilde, depreme dayanıklılığı gösteren raporun olmayışı, orta düzeyden düşük kalitedeki malzeme kullanımı, bina içi veya dış cephe çatlaklarının gözlenmesi, verilen taahhütlere uyulmaması gibi konular olduğunda ayıplı gayrimenkul davası açılır.

İnşaat Hukuku

Türkiye ekonomisinin lokomotifleri arasında yer alan inşaat sektörü, beraberinde gelişmiş bir inşaat hukuku getiriyor. Özellikle nüfusun yoğun olduğu büyükşehirlerde, inşaat hukukuna ilişkin davaların sayısı hızla artıyor. Bu hukuk alanı, yalnızca binaların yapımı işini değil, aynı zamanda arsanın üstünde, altında veya içindeki tüm yapı faaliyetlerini ve yapı işlerini yasal zeminde düzenliyor. Bu alandaki uyuşmazlıkları çözmek üzere vatandaşlar mahkemeye başvurabiliyor. Oldukça detaylı bir hukuk dalı olarak inşaat hukukunda profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti almak büyük önem arz ediyor.

Gayrimenkul Durum Tespiti (Due Dilligence)

Gayrimenkul hukukunun içinde yer alan önemli alanlardan biri olarak gayrimenkul durum tespitine ülkemizde duyulan ihtiyaç gittikçe artıyor. Hem yapı hem de kentsel dönüşüm projelerinde kritik bir role sahip olan gayrimenkul durum tespit hizmeti için profesyonel danışmanlık hizmeti almak tüm taraflar için faydalı bir seçenek olarak görülüyor. Özellikle kentsel dönüşüm, imar barışı ve diğer uygulamalarda gündeme gelen gayrimenkul durum tespitini herhangi bir hukuki danışmanlık almadan yürütmek tüm taraflar için telafisi mümkün olmayan bir takım problemlere yol açabiliyor.

Yabancıların Mülk Edinmesi

Ülkemizde sıkça gündemi meşgul eden yabancıların mülk edinmesi konusunda bazı hukuki düzenlemeler bulunuyor. Türkiye’de inşaat sektörünün git gide büyümesi ile farklı uyruklardan yabancıların ülkemizde mülk edinmesi süreci de hızlanıyor. Tapu Kanunu’nun ilgili maddesine göre, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen yabancı uyruktaki gerçek kişiler Türkiye’de gayrimenkul alımı yapabiliyor. Ancak bu işlemler için yasada bazı sınırlamalar bulunuyor. Hem alıcı hem de satıcı için, gayrimenkul hukuku uzmanı bir avukattan destek almak süreç boyunca problem yaşanmasının önüne geçecektir.

qtq80-OEQCfL

En uzman gayrimenkul avukatlarını listeleyin

Avukat Ara